La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha condenado a Unicaja Banco por no incorporar la cláusula suelo al contrato de compraventa con subrogación del préstamo a un consumidor, y posteriormente no aportar la escritura original del préstamo promotor al procedimiento judicial, lo que infringe el principio de facilidad probatoria regulado en la Ley procesal.

El despacho Munoz Abogados, de Ciudad Real, ha logrado esta sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo que reconoce la mala fe del banco por no facilitar una copia de la escritura del préstamo promotor al consumidor en la formalización de la subrogación y posteriormente no aportarla al procedimiento judicial.

Para Antonio Muñoz Muñoz, titular del despacho, la sentencia supone un varapalo para las entidades financieras, que a partir de ahora se verán obligadas a aportar la escritura original de préstamo promotor a los procesos judiciales, lo que abre las puertas a reclamar a todos los consumidores que hayan firmado una compraventa de vivienda con subrogación de préstamo hipotecario en el que no se reflejen las condiciones del mismo.

Proceso

El despacho, a finales de 2016, reclamó judicialmente la nulidad de una cláusula suelo aplicada en un contrato de compraventa con subrogación de préstamo en el que no aparecía la cláusula abusiva, así como la devolución de las cantidades económicas cobradas en su aplicación.

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº7 de Ciudad Real dictó sentencia favorable al consumidor en julio de 2017, pero fue recurrida en apelación por Unicaja, siendo absuelta por la Audiencia Provincial en mayo de 2018.

Munoz Abogados interpuso recurso de casación y extraordinario por infracción procesal en el que se alegaba la infracción del principio de facilidad probatoria y la mala fe del banco, debido a que no aportó al proceso la escritura original del préstamo hipotecario al promotor, habiendo sido parte contratante del mismo y teniendo la facilidad y la obligación de aportarla al proceso.

En el fallo, notificado a las partes el pasado viernes, el Tribunal Supremo declara la nulidad de la cláusula suelo y condena a Unicaja Banco a devolver las cantidades cobradas en su aplicación, lo que supone que el consumidor vaya a recuperar aproximadamente 20.000 euros.

La entrada El Tribunal Supremo condena a Unicaja Banco por ocultar en un proceso judicial la cláusula suelo de un contrato de compraventa con subrogación se publicó primero en Despacho de abogados en Ciudad Real - Munoz Abogados.

Artículo publicado en «65ymás.com» el 21/12/2019. 

El Tribunal Supremo (@PoderJudicialEs) acaba de dictaminar que los consumidores hipotecados que sufrieran una cláusula suelo abusiva tienen derecho a reclamar a su banco que les restituya el dinero indebidamente cobrado, aunque el préstamo haya vencido. Con este fallo, el alto tribunal abre la puerta a que se produzca una nueva cascada de demandas en torno a las célebres cláusulas suelo hipotecarias, ya que no solo permite que reclamen quienes mantengan la hipoteca viva, sino también todos aquellos cuyos préstamos hayan vencido.

Para la asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros ADICAE (@ADICAE), esta situación es directamente extensible a los gastos hipotecarios, motivo por el cual ha iniciado una campaña para informar a los más de cinco millones de hipotecados que en los últimos 13 años han cancelado su crédito y no han reclamado la devolución de sus gastos.

La organización, presidida por Manuel Pardos, anima a los afectados a adherirse a las más de 111 demandas colectivas que se han presentado ya en los juzgados. Por el momento, 65 demandas ya se han admitido a trámite y se han celebrado cinco juicios en los que se vislumbran las primeras sentencias a favor del consumidor, resalta.

Por otro lado, la asociación estima que hay al menos un millón de personas que todavía no ha reclamado ni por vía judicial ni extrajudicial las cláusulas suelo. Entre 2006 y 2013 se comercializaron cinco millones y medio de hipotecas de las que prácticamente la mitad incluía estas cláusulas.

«De esos 2,7 millones de afectados tan solo 1.202.000 han optado por la fracasada vía extrajudicial (que sólo ha resuelto con acuerdo el 40% de las reclamaciones) y 431.920 por la demanda en los juzgados especializados de cláusulas abusivas (donde en el 97% se da la razón al consumidor pero donde tan solo se han resuelto 178,174 casos)», detalla ADICAE.

La asociación que preside Manuel Pardos reclama la totalidad de los gastos hipotecarios, incluido el IAJD y asegura que con esta resolución, el Supremo «evita que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE @EUCourtPress) vuelva a enmendarle la plana, como ya hizo con la devolución de las cláusulas suelo, el vencimiento anticipado y próximamente con el IRPH».

La entrada El Supremo abre la vía para reclamar los gastos de más de 5 millones de hipotecas canceladas se publicó primero en Despacho de abogados en Ciudad Real - Munoz Abogados.

Artículo escrito por Javier De Antonio y publicado en La Razón el 19/12/2019. 

El Tribunal Supremo sentencia que la extinción del contrato del préstamo hipotecario no priva de obtener la declaración de nulidad y reclamar el dinero correspondiente.

“La extinción de un préstamo no impide que el prestatario reclame el importe indebidamente cobrado por la cláusula suelo correspondiente”, declarada ya abusiva en otras sentencias. Así de contundente se mostró el Tribunal Supremo en una resolución que abre la puerta a miles de demandas de hipotecados que hasta ahora no podían aspirar a recuperar este dinero. Así lo considera el alto tribunal tras dar validez al recurso extraordinario presentado por unos clientes de la Caja Rural de Extremadura y que había sido desestimado en instancias anteriores. En su resolución, se estima que “la extinción del contrato de préstamo hipotecario no priva a quienes fueron prestatarios de ejercitar la acción dirigida a obtener la declaración de nulidad de la cláusula suelo, por ser abusiva, y la restitución de lo indebidamente pagado en aplicación de dicha cláusula”.

Los titulares del préstamo suscribieron en 2007 un crédito hipotecario de 90.000 euros a devolver en treinta años. En el contrato se incluía una cláusula suelo mínima del 4,5%, que los clientes pidieron a la entidad financiera que retirara después de que el Supremo declarara abusivas este tipo de cláusulas ya en 2013. Pero su solicitud fue desechada hasta ahora. La entidad que concedió el crédito negó la validez de la demanda presentada, y la Audiencia Provincial de Badajoz le dio la razón en primera instancia al estimar que el préstamo se había extinguido y que las condiciones del mismo fueron negociadas de mutuo acuerdo por ambas partes. Sin embargo, el Supremo ha considerado que no procede esta resolución porque “no existe fundamento legal para afirmar que la consumación de un contrato impida el ejercicio de la acción de nulidad”, y se remite al artículo del Código Civil que recoge que “el término inicial del ejercicio de la acción de nulidad para los casos de error, dolo o falsedad de la causa coincide con el momento de extinción de contrato”.

Gracias a esta sentencia, que sienta jurisprudencia, cualquier afectado por cláusulas abusivas -ya sea suelo, multidivisa, IRPH…- pueden reclamar y recuperar el dinero pagado de más aunque hayan vendido la casa, la hayan perdido en una ejecución hipotecaria o hayan terminado su relación contractual con la entidad bancaria con la que suscribieron el préstamo.

La entrada Ya se pueden reclamar las cláusulas abusivas aunque se haya pagado la hipoteca se publicó primero en Despacho de abogados en Ciudad Real - Munoz Abogados.

Artículo escrito por María León y publicado en La Información el 24/11/2019. 

La propiedad compartida de una vivienda puede traer problemas si surge algún imprevisto entre los titulares, como un divorcio, o si simplemente quieren finalizar sus vínculos patrimoniales al recibir una herencia. Ante esta situación, la principal solución es la venta del inmueble, bien a un tercero o bien llevando a cabo una extinción de condominio. Esto último implica que uno de los titulares compra al resto la vivienda, y hay una contraprestación económica.

Sin embargo, al realizar esta gestión en muchas ocasiones se olvida de la hipoteca, si es que la hubiera. Si los titulares de la propiedad son también titulares de un préstamo hipotecario, aunque cambien la titularidad del inmueble siguen respondiendo de la deuda ante el banco. Es decir, por ejemplo, en caso de divorcio uno de los cónyuges decide vender su parte a la otra, pero el matrimonio, ambos cónyuges, siguen apareciendo en el contrato hipotecario como responsables de la deuda, de manera que en caso de impago del nuevo único titular, la entidad también podrá reclamar al cónyuge vendedor.

Para evitar esta situación es importante que al realizar la extinción de condominio también se lleve a cabo la denominada novación de la hipoteca, esto es modificar las condiciones del préstamo. Generalmente se solicita para mejorar condiciones como el tipo de interés o cambiar algún tipo de cláusula, pero también nos permite añadir o eliminar titulares.

Llevar a cabo una novación de la hipoteca lleva asociado unos costes. La entidad bancaria podrá exigir una comisión por esta operación, aunque solo si esta comisión está incluida en el contrato y podrá ser de entre el 0,1 y el 1% del capital pendiente. Igualmente, el cliente deberá asumir los gastos de notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad y los gastos de gestoría si se recurriera a una.

No obstante, la novación debe solicitarse a la entidad bancaria con la que se tenga la hipoteca, quien puede rechazar la solicitud. La entidad puede negarse o exigir cambiar ciertas condiciones. Por ejemplo, puede reclamar un recambio por otro titular o un nuevo aval como garantía. Igualmente la entidad bancaria puede rechazar la novación porque considere que las modificaciones suponen una pérdida de las garantías de pago.

Cancelar la hipoteca

Pese a que la novación pueda ser la opción más beneficiosa, ya que se mantienen las condiciones ya pactadas y no hay que formalizar un nuevo contrato ni asumir los costes de ello, el banco debe aprobar este cambio. Si no lo hace, la alternativa sería la cancelación de la hipoteca vigente y que el nuevo titular firme otra con las nuevas condiciones.

En ese caso, habría que cancelar la hipoteca ante el registrador y que el nuevo titular negocie un nuevo contrato. Esta operación implica un mayor coste. En primer lugar, el coste de cancelación, a los costes de notaría y registro, se añaden la posible comisión por cancelación. No obstante, esta comisión está limitada y no podrá ser superior al 0,5% si la cancelación se produce en los primeros cinco años o al 0,25% si se cancela transcurridos cinco años.

Y, después, se añadirán los gastos necesarios para formalizar una nueva hipoteca. Nuevamente habrá que costear los honorarios notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad, junto al coste de la tasación y las copias de la escritura.

La entrada Pagar la hipoteca sin ser titular: el peligro de herencias y divorcios y cómo evitarlo se publicó primero en Despacho de abogados en Ciudad Real - Munoz Abogados.