Pagar la hipoteca sin ser titular: el peligro de herencias y divorcios y cómo evitarlo

Reproducimos un artículo de La Información que hace referencia a la problemática con la que se encuentran muchas personas al tener que seguir asumiendo los costes de la hipoteca pese a haber cancelado la titularidad del inmueble, bien por divorcio o por una herencia. 

Artículo escrito por María León y publicado en La Información el 24/11/2019. 

 

La propiedad compartida de una vivienda puede traer problemas si surge algún imprevisto entre los titulares, como un divorcio, o si simplemente quieren finalizar sus vínculos patrimoniales al recibir una herencia. Ante esta situación, la principal solución es la venta del inmueble, bien a un tercero o bien llevando a cabo una extinción de condominio. Esto último implica que uno de los titulares compra al resto la vivienda, y hay una contraprestación económica.

Sin embargo, al realizar esta gestión en muchas ocasiones se olvida de la hipoteca, si es que la hubiera. Si los titulares de la propiedad son también titulares de un préstamo hipotecario, aunque cambien la titularidad del inmueble siguen respondiendo de la deuda ante el banco. Es decir, por ejemplo, en caso de divorcio uno de los cónyuges decide vender su parte a la otra, pero el matrimonio, ambos cónyuges, siguen apareciendo en el contrato hipotecario como responsables de la deuda, de manera que en caso de impago del nuevo único titular, la entidad también podrá reclamar al cónyuge vendedor.

Para evitar esta situación es importante que al realizar la extinción de condominio también se lleve a cabo la denominada novación de la hipoteca, esto es modificar las condiciones del préstamo. Generalmente se solicita para mejorar condiciones como el tipo de interés o cambiar algún tipo de cláusula, pero también nos permite añadir o eliminar titulares.

Llevar a cabo una novación de la hipoteca lleva asociado unos costes. La entidad bancaria podrá exigir una comisión por esta operación, aunque solo si esta comisión está incluida en el contrato y podrá ser de entre el 0,1 y el 1% del capital pendiente. Igualmente, el cliente deberá asumir los gastos de notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad y los gastos de gestoría si se recurriera a una.

No obstante, la novación debe solicitarse a la entidad bancaria con la que se tenga la hipoteca, quien puede rechazar la solicitud. La entidad puede negarse o exigir cambiar ciertas condiciones. Por ejemplo, puede reclamar un recambio por otro titular o un nuevo aval como garantía. Igualmente la entidad bancaria puede rechazar la novación porque considere que las modificaciones suponen una pérdida de las garantías de pago.

Cancelar la hipoteca

Pese a que la novación pueda ser la opción más beneficiosa, ya que se mantienen las condiciones ya pactadas y no hay que formalizar un nuevo contrato ni asumir los costes de ello, el banco debe aprobar este cambio. Si no lo hace, la alternativa sería la cancelación de la hipoteca vigente y que el nuevo titular firme otra con las nuevas condiciones.

En ese caso, habría que cancelar la hipoteca ante el registrador y que el nuevo titular negocie un nuevo contrato. Esta operación implica un mayor coste. En primer lugar, el coste de cancelación, a los costes de notaría y registro, se añaden la posible comisión por cancelación. No obstante, esta comisión está limitada y no podrá ser superior al 0,5% si la cancelación se produce en los primeros cinco años o al 0,25% si se cancela transcurridos cinco años.

Y, después, se añadirán los gastos necesarios para formalizar una nueva hipoteca. Nuevamente habrá que costear los honorarios notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad, junto al coste de la tasación y las copias de la escritura.

 



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